Prognozy na 2025: Czy czeka nas spadek cen mieszkań? Szczegółowa analiza rynku nieruchomości.
Styczeń – czas prognoz na nowy rok
Styczeń to miesiąc, w którym media i eksperci wieszczą, co nas czeka w rozpoczynającym się roku. Rynek nieruchomości nie jest tu wyjątkiem. Pojawia się pytanie: czy w 2025 roku czeka nas drastyczny spadek cen mieszkań?
Moim zdaniem nie będzie to aż tak gwałtowne, ale stabilizacja i korekta cen są niemal pewne. Według mojej prognozy ceny mieszkań, liczone jako koszt metra kwadratowego, mogą spaść nawet do 15–20% na koniec roku.
Dlaczego właśnie tak?
Nazywam się Joanna Gontko-Wiśniewska i jestem brokerem nieruchomości z ponad 20-letnim doświadczeniem. Na podstawie analizy cykli koniunkturalnych oraz danych historycznych opracowałam szczegółową prognozę dla rynku nieruchomości.
Cykle koniunkturalne w branży nieruchomości trwają średnio około 10 lat. Po okresach wzrostu przychodzi czas na korektę i stabilizację. Ostatnia bańka cenowa pękła w 2008 roku, a do najniższego poziomu ceny spadły w 2013 roku – obniżyły się wówczas o około 25% względem roku 2008.
Największy spadek odnotowaliśmy w 2009 roku – wyniósł on około 20%. Co ciekawe, pomimo spadku cen w latach 2008–2010 liczba transakcji nie wzrosła. Dopiero w 2011 roku zaczęto zauważać większą aktywność na rynku, co było efektem m.in. programu „Rodzina na swoim”, który wszedł w życie już w 2007 roku, ale zyskał na popularności dopiero na przełomie 2010/2011. Powód? Banki wcześniej oferowały kredyty w ramach tego programu z wysokimi marżami, co zniechęcało potencjalnych kredytobiorców.
W latach 2009–2012 inflacja oraz WIBOR 3M utrzymywały się na stabilnym poziomie ok. 4%. Jednak spadek WIBOR-u pod koniec 2009 roku nie przełożył się na zatrzymanie spadków cen mieszkań. W 2013 roku, przy inflacji poniżej 1% i WIBOR-ze 3M na poziomie 2,7%, ceny mieszkań spadły o kolejne 6% rok do roku i osiągnęły najniższy poziom od 2008 roku.
Lata wzrostu: 2014–2019
Rok 2014 przyniósł ożywienie na rynku nieruchomości. Przy zerowej inflacji, niskim WIBOR-ze (2,1%) i tanim kredycie popyt na mieszkania wzrósł, a ceny wzrosły o 9%. Stabilność rynkowa utrzymała się przez kolejne lata – deflacja i niska inflacja (ok. 2%), a także WIBOR na poziomie 1,7% zapewniały bezpieczne warunki dla kupujących.
W tym okresie coraz więcej inwestorów decydowało się na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych. Rynek stawał się przewidywalny, co sprzyjało flipperom oraz osobom szukającym stabilnych lokat kapitału. W 2019 roku ceny mieszkań osiągnęły poziom zbliżony do roku 2008.
Pandemia 2020 – wzrost zamiast spadków
Lockdown i pandemia COVID-19 przyniosły niespodziewany efekt na rynku. Wbrew powszechnym prognozom spadków, ceny mieszkań wzrosły o ponad 13%. Rekordowo niski WIBOR 3M (0,2%) oraz potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych (np. dodatkowe pomieszczenie na home office) spowodowały wzrost popytu.
Lata 2021–2024 – kryzys w cieniu inflacji
W 2021 roku zaczęły się problemy. Inflacja wyniosła 5%, WIBOR 3M wzrósł do 2,5%, a ceny mieszkań wzrosły tylko o 3%. Realne ceny nieruchomości, skorygowane o inflację, zaczęły spadać. W 2022 roku agresja Rosji na Ukrainę, inflacja na poziomie 15% oraz WIBOR 3M sięgający 7% uderzyły w rynek. Wzrost kosztów kredytów hipotecznych spowodował ograniczenie liczby transakcji, choć ceny wzrosły o ponad 14%.
Na rynku pierwotnym deweloperzy, uwzględniając rosnące koszty materiałów i energii, wciąż podnosili ceny mieszkań. Popyt na wynajem, związany z napływem ludności z Ukrainy, częściowo utrzymywał dynamikę rynku.
W 2023 roku rynek ponownie się ożywił dzięki programowi „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale wysokie stopy procentowe skutecznie ograniczały dostępność kredytów. Ceny na rynku pierwotnym wzrosły o kolejne 11%, jednak liczba transakcji pozostawała niska.
Co przyniesie 2025 rok?
Rok 2024 zakończył się średnioroczną inflacją na poziomie 3,7% i wysokim WIBOR-em (5,8%). Programy rządowe, takie jak „Kredyt 0%”, które mogłyby ożywić rynek, nie zostały uruchomione. Koszt kredytu wciąż przewyższał czynsze najmu, co zniechęcało młodych Polaków do zakupu mieszkań.
Jeśli w 2025 roku WIBOR nie zostanie znacznie obniżony, inflacja utrzyma się poniżej 5%, a rząd nie wprowadzi nowych programów wspierających zakup mieszkań, możemy spodziewać się dalszej korekty cen – nawet o 20%.
Pomimo tych zawirowań warto pamiętać, że nieruchomości w długiej perspektywie utrzymują swoją wartość, stanowiąc stabilną inwestycję.
